
Kota indah dengan pegunungan, lautan, cuaca sejuk, dan pajak properti yang rendah ini—yang mengalami krisis perumahan—telah memberlakukan pajak baru untuk rumah kosong.
Tujuan utamanya adalah untuk meningkatkan pasokan perumahan sewa. Selain tarif pajak properti normal, properti kosong juga dikenakan pajak sebesar 1% dari nilai taksirannya, dengan tarif yang meningkat secara bertahap hingga mencapai 3% pada tahun 2020.
Pendukungnya memuji hal ini sebagai cara untuk menawarkan lebih banyak perumahan ke pasar, sementara penentangnya mengatakan tarif pajak baru tidak adil.
Kedengarannya familier? Perdebatan mengenai pajak rumah kosong di Vancouver, yang diterapkan pada tahun 2017, memiliki banyak kesamaan dengan perdebatan yang sedang berlangsung di Honolulu.


Terdapat perbedaan yang signifikan antara langkah-langkah yang diambil kedua kota tersebut, khususnya dalam hal bagaimana Honolulu mendistribusikan pendapatan dan bagaimana ketergantungannya pada perekonomian pariwisata akan mempengaruhi definisi rumah kosong.
Pesona ketiga kalinya?
Namun seperti Honolulu, kota di Kanada ini adalah tempat yang menarik untuk ditinggali dan pasar real estat yang menarik untuk berinvestasi.
“Vancouver adalah pasar perumahan yang sangat stabil. Ini adalah negara yang sangat stabil. Ini adalah tempat yang aman untuk berinvestasi di bidang perumahan,” kata Alexandra Flynn, direktur Kemitraan Penelitian Perumahan di Universitas British Columbia.
RUU 46, yang diperkenalkan tahun ini oleh Presiden Dewan Kota Honolulu Tommy Waters dan Anggota Dewan Radiant Cordero, adalah upaya ketiga dewan untuk meloloskan pajak rumah kosong sejak tahun 2018.
Sebuah rumah dianggap kosong jika tidak dihuni selama lebih dari enam bulan setiap tahunnya, dan termasuk pengecualian untuk situasi seperti berada di militer, menerima perawatan medis, atau jika rumah sedang direnovasi.
“Dibutuhkan banyak uang untuk menerapkan pajak rumah kosong.”
Alexandra Flynn, Universitas British Columbia
Seperti halnya di Vancouver, pajak Honolulu akan menambah pajak properti reguler, mulai dari 1% dari nilai taksiran dan secara bertahap meningkat menjadi 3% selama beberapa tahun.
Tahun ini adalah tahun yang paling dekat dengan usulan tersebut untuk disahkan.
Cordero mengatakan masih ada tiga sidang tersisa, dua di antaranya akan digelar di hadapan Panitia Anggaran. Dia menambahkan bahwa pemungutan suara akhir kemudian akan dilakukan pada pertemuan penuh dewan bulanan, yang dapat diadakan paling cepat pada bulan November, tetapi kemungkinan besar pada bulan Desember.
Pajak baru tersebut akan berlaku mulai 1 Juli 2026.
Lebih sedikit lowongan
Pajak kekosongan di Vancouver tampaknya membantu meningkatkan pasokan perumahan bagi penduduk, namun itu hanya sebagian kecil dari strategi perumahan yang lebih besar, menurut para peneliti di University of British Columbia.
“Banyak ahli percaya bahwa hal ini mungkin mempunyai dampak. Sulit untuk mengetahui secara pasti karena ada begitu banyak hal lain yang terjadi pada saat yang sama – ini adalah lanskap kebijakan yang tersebar dimana-mana,” kata Flynn.
Seperti di Honolulu, tujuannya adalah untuk meningkatkan okupansi dan mengurangi jumlah rumah kosong.
Tampaknya hal ini juga berlaku di Vancouver, dimana harga rumah untuk satu keluarga pada umumnya adalah sekitar $2 juta, hampir dua kali lipat harga jual rata-rata rumah untuk satu keluarga di Oahu.


Tsur Somerville, seorang profesor di Sauder School of Business di Universitas British Columbia, mengatakan banyak rumah yang sebelumnya kosong telah diubah menjadi unit sewa sejak pajak Vancouver disahkan.
“Sebagai pengamatan umum, pihaknya berhasil memindahkan sejumlah unit,” ujarnya.
Pada tahun 2017, 1,36% dari total jumlah rumah di Vancouver dianggap kosong dan 4,3% dianggap kosong atau tidak dihuni tetapi dibebaskan dari pajak kekosongan. Menurut data terakhir, pada tahun 2022 persentase tersebut turun masing-masing menjadi 0,58% dan 2,5%.
Itu berarti sekitar $38 juta pendapatan pajak rumah kosong pada tahun 2017 dan $47 juta pada tahun 2022, menurut laporan tahunan terbaru kota tersebut. Kota ini juga mengatakan bahwa mereka telah menghabiskan lebih dari $140 juta untuk inisiatif perumahan terjangkau yang bertujuan untuk mempromosikan perumahan sosial dan meningkatkan pasokan dan keterjangkauan bagi penyewa, termasuk memberikan hibah kepada penyedia perumahan sosial nirlaba.
Biaya pelaksanaan
Mencari sumber daya untuk mendukung program baru ini adalah salah satu masalah yang diangkat oleh para pengkritik Honolulu, termasuk pejabat tinggi di Departemen Anggaran dan Pelayanan Fiskal kota seperti Administrator Divisi Penilaian Real Estat Steven Takara.
Kota ini membayar kelompok konsultan Ernst & Young hampir $500.000 untuk membantu menentukan sumber daya apa yang diperlukan untuk menerapkan pajak rumah kosong, yang dapat mencakup teknologi baru dan lapangan kerja baru.
Untuk Vancouver, biaya overhead antara tahun 2016 dan 2018 diperkirakan hampir $7,5 juta, naik dari perkiraan sebelumnya sebesar $4,7 juta. Pemilik rumah menyatakan sendiri apakah mereka memiliki properti kosong, dan sekitar 10.000 hingga 15.000 audit per tahun membantu menegakkan kepatuhan, dengan tingkat kepatuhan melebihi 95%.
“Dibutuhkan banyak uang untuk menerapkan pajak rumah kosong. Jadi ada tinjauan yang beragam mengenai pendapatan sebenarnya yang dihasilkan dan biaya penegakannya,” kata Flynn. Dia menambahkan bahwa dia yakin tujuannya bukan untuk menghasilkan pendapatan, melainkan untuk mengurangi jumlah unit yang kosong.
Di Honolulu, bahasa dalam RUU tersebut membatasi bagaimana pendapatan dapat dibelanjakan. Tidak lebih dari 5% dana dapat digunakan untuk pengeluaran administrasi, dan setidaknya setengah dari pendapatan harus digunakan untuk program perumahan dan tuna wisma yang terjangkau. Namun alokasi tersebut dapat berubah pada rapat Komite Anggaran mendatang.


Hal ini karena RUU tersebut memerlukan tiga suara untuk disahkan oleh komite yang beranggotakan lima orang, dan mungkin perlu membuat konsesi untuk mendapatkan dukungan yang diperlukan.
Anggota dewan Augie Turba termasuk di antara lima anggota yang memberikan suara menentang tindakan tersebut pada pertemuan penuh dewan bulan ini. Cordero dan anggota dewan Matt Ware menyatakan dukungannya.
Dua suara masih tertunda: satu dari Anggota Dewan Esther Kiaaina dan satu lagi dari Anggota Dewan Calvin Say. Pada pertemuan penuh dewan bulan ini, semua orang mengatakan mereka akan memberikan suara menentang RUU tersebut jika mereka tidak puas dengan amandemen berikutnya.
Kiaina, yang menginginkan pendapatannya disalurkan ke dana umum dibandingkan dialokasikan untuk perumahan terjangkau dan tunawisma, menyebutkan adanya tanda tanya besar mengenai berapa banyak yang harus dibelanjakan kota tersebut untuk menutupi risiko virus corona. Say ingin memastikan bahwa penduduk lokal yang memiliki banyak properti tidak terkena dampak negatif yang lebih besar dibandingkan dengan investor luar pulau.
Mendukung perekonomian lokal
Somerville juga menyebutkan pandangan Say. Meskipun tujuan pajak rumah kosong di kedua kota adalah untuk mengurangi jumlah kekosongan, mereka juga berharap dapat melakukannya dengan mengurangi jumlah properti investasi.
Namun tidak semua rumah kosong di Honolulu berasal dari investor – beberapa dimiliki oleh penduduk lokal, dan beberapa lainnya merupakan rumah liburan milik orang-orang yang berkunjung sebentar sepanjang tahun dan, seperti yang dikatakan oleh para pendukung, menghabiskan uang mereka di institusi lokal.
“Ini adalah saluran untuk mendukung sektor perekonomian tertentu,” kata Somerville.
Dia mengatakan hal ini mencerminkan fakta bahwa Honolulu lebih berorientasi pada pariwisata dibandingkan Vancouver, sehingga berdampak pada siapa saja yang terkena dampak pajak.
Meskipun pajak Vancouver hanya mengecualikan rumah yang ditempati oleh penduduk yang menyewakan atau menyewakan rumah tersebut, Ware bulan lalu mengubah undang-undang Honolulu untuk menyediakan sewa jangka pendek setelah undang-undang tersebut menerima banyak kesaksian yang berlawanan dari anggota Aliansi Sewa Jangka Pendek Oahu dikecualikan.
Koalisi tersebut kini menjadi salah satu pendukung paling setia RUU tersebut, sebuah dinamika yang mungkin tampak aneh di Vancouver meskipun terdapat kesamaan lainnya.
“Tentu saja, kota ini tidak sama dengan Oahu karena sejumlah alasan. Namun dalam hal daya tariknya sebagai tempat untuk memiliki properti, kota-kota yang telah menerapkan pajak kekosongan atau pajak rumah kosong mulai melihat adanya harapan,” kata F. Lin.